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房东租期内销账户拒收租金 高端安保服务空白

信息来源: 文章作者:四海人生 更新时间:2017/01/16

  房屋租赁期过半,出租人忽然将用于收租的银行账户注销,并且拒收承租人缴交的租金,承租人无奈将应缴房租提存,然而此时出租人却将承租人诉诸法院,说他不交租金,因而闹上法庭。近日,福建省厦门市集美区人民法院审理了这起因出租人拒收租金引发的房屋租赁合同纠纷案件,一审判决驳回出租人的全部诉讼请求。

  2010年,老何与小刘签订一份房屋租赁合同,约定老何将一间店面出租给小刘,租赁期间从2010年至2016年,并约定了租金第一、二年为4万元/年,从第三年起每年租金上浮10%直至合同终止或解除,租金每三个月支付一次。租赁期间小刘应按时支付租金,拖欠租金达一个月时,老何有权解除合同。

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  “近些年来,经济大动荡、政治格局大调整、地区局势冲突、恐怖主义威胁等诸多因素,给境外中资企业和人员带来越来越大的威胁,安全问题对我们的影响越来越显著。”中国对外承包工程商会咨询部主任谭家盈对《w街芸匪怠?/p>

  2014年7月,老何突然将收租的银行账户注销。2014年10月、2015年1月,小刘两次向老何邮寄告知函,告知老何因其提供的收取租金的账号被注销,小刘无法向老何支付店面租金,要求老何在收到告知函之后5日内与小刘联系,否则小刘将把租金向公证处办理提存。而后,小刘将其应支付的两个季度租金2.7万元向公证处提存。

  2015年1月,老何起诉至法院,请求法院判令解除其与承租人签订的房屋租赁合同,并要求承租人小刘支付未缴的租金2.7万元、占用二楼房屋的租金14.5万元及违约金,并将房屋恢复原状归还给自己。

  老何认为,小刘从2014年10月起就没有缴交租金,违反合同约定。小刘拖欠租金超过一个月,其有权解除本合同。截至2013年8月,该铺租金已涨至12万元/年,现有租金约定不合理,按交易习惯及房屋随行就市的做法,老何如果继续履行合同,每年将损失7万元。原、被告签订合同时,小刘只承租店铺一楼,但小刘在使用过程中,将一、二楼楼层全部占用,小刘擅自使用店铺二楼,违反合同约定,属侵占行为,应向其缴纳占用费。

  小刘认为,原、被告双方签订的租赁合同已经就租金做了明确的约定,老何为达解除合同目的,拒收租金,违反了双方约定及诚实守信的原则。且双方签订合同时,店面就存在夹层,老何在订立合同时也同意将夹层一并出租,老何将店铺的“夹层”说成“店铺为二层楼”,没有事实依据。

  法院经审理认为,本案系原告与被告因店面租赁而引发的房屋租赁合同纠纷。老何与小刘在平等、自愿基础上签订房屋租赁合同,该合同系双方真实意思表示,未违反法律规定,双方应该按照合同约定行使权利、履行义务。双方当事人均认可老何所称的被小刘占用的“二楼房屋”实际为跃层,该跃层并未有独立的产权,根据市场交易习惯,应当认定原、被告签订的房屋租赁合同约定的出租物业包含该跃层,不宜对跃层单独计算租金,故对老何的该诉求不予支持。

  老何在未与小刘协商的情况下,擅自将其用于收取租金的银行账号注销,现小刘已如期足额将到期应缴租金向公证处提存,该提存符合法律规定,老何应至提存部门领取租金,故对老何的要求不予支持。另,老何亦未能举证证实小刘有其他违反房屋租赁合同的行为,故对于老何要求解除原、被告签订的房屋租赁合同,将房屋恢复原状归还老何并支付违约金的诉求,不予支持。

  据此,法院作出前述判决。

  ■连线法官■

  虽然早在1992年中共十四大报告中就明确指出要“积极扩大我国企业的对外投资和跨国经营”,但2001年加入WTO后随着中外交流的增强、走出去战略进一步实施,中国企业面临的海外安全风险才日趋严重。

  一个例子是2011年利比亚战争爆发,中国企业在该国的总计188亿美元合同陷入危机,项目被迫暂停,中资企业受到巨大冲击。

  “有事找使馆”,曾是海外中资企业延续数十年的传统观念,以及很多正准备走出去的中国企业的想法。近年来,中国政府也在不断加强领事保护。

  然而,放眼国际,解决之道并非仅止于此。

  中国人的六大风险

  2014年,受商务部合作司委托,中国对外承包工程商会研发的《境外企业项目外源风险管控评价体系》正式出台,其对境外企业所遇到的外部环境的风险进行分类,界定了六大类外源风险,分别为:政治风险、恐怖主义和社会风险、经济风险、法律风险、环境风险和医疗卫生风险。

  “政局不稳、政府腐败效率低下、国家征收、政府违约等,是政治风险的主要表现。”谭家盈向《w街芸方樯埽敖谙@爸匦律蠛烁劭谑展杭苹⒛鞲绺咛∠斜杲峁约靶鹄呛桶<罢洌庑┒际粲谡畏缦盏姆段А!?/p>

  《中国企业国际化报告(2014)蓝皮书》曾分析,在2005至2014年发生的120起“走出去”失败案例中,有25%是因为政治原因所致,有8%的投资事件在审批环节因东道国政治派系力量的阻挠而失败,还有17%是在运营过程中因东道国政治动荡领导人更迭等原因而遭受损失。

  政治风险往往还会伴随着恐怖主义及社会风险。

  “一些国家尤其是在大选阶段,会发生游行示威、打砸抢等事故,这些我们都遇到过,当年肯尼亚大选的时候,就遇到了骚乱,被烧了汽车。”中国路桥工程有限责任公司总经理卢山对《w街芸繁硎尽?/p>

  1989年,这家企业曾经遭遇了一次索马里青年党的越境袭击,“索马里青年党认为肯尼亚在殖民地时,英国把一部分的土地划到肯尼亚,所以他们一直在争取土地的权利;他们本身也是索马里国家动荡的源泉。”卢山说。

  恐怖主义和社会风险也是海外安全风险中最为突出的一类。之所以将两者归为一类,谭家盈解释说,是因为两者其实有交叉的部分。

  例如前几年中地海外建设集团有限公司遭遇的乍得动乱。“我们上百个中国人尽数撤退到喀麦隆,尽管后来房子被砸了,值钱的东西都被抢走了,损失了几千万元。”中地海外建设集团有限公司人力资源总监何伟对《w街芸匪怠?/p>

  第三类是经济风险。谭家盈说:“国家宏观经济的调整、金融危机、货币升值贬值,这些都关系到境外中资企业的生存命脉。”

  经济风险和社会风险亦紧密相关。卢山举例,“比如说某国石油价格下滑,就会造成就业不足,由于生活所迫,失业人员往往会抢劫中资企业。”

  再比如之前卢布暴跌,虽然是投资的好机会,但对已在当地投入项目的承包商是巨大的损失。

  法律风险除了常见的合同纠纷、业主违约之外,还有环保问题。如没有充分了解当地环保的规定,违背了环保法的后果是十分严重的。

  “自然灾害,如地震、飓风、海啸等也属于环境风险。周边环境比如路桥是否通畅,是否有村落等地理设施障碍都属于此类。”谭家盈说,医疗卫生风险则主要指的是疾病疫情和当地医疗卫生条件,比如埃博拉病毒。

  何伟对本刊记者提到了海外遭遇的医疗卫生风险:“之前埃博拉病毒在利比亚肆虐时,我们本着以人为本的理念,宁愿丢项目、不可失人才,把员工都撤走了,房子也不要了,只雇一个当地人在那儿看着。”

  高端安保服务空白

  2011年中国对外承包工程商会编写了《境外中资企业机构和人员安全管理指南》。它后来被商务部以文件形式正式在行业内印发。

  在此基础上,2012年中国对外承包工程商会又推出境外安全管理服务平台,它面向企业境外项目提供风险管理的一揽子解决方案,围绕企业的法律、安全、人事、海外业务等部门提供系统集成服务的综合性公众服务平台。

  对于企业来说,其实安全风险是一个系统问题。许多中国企业即使设立了风险控制部门,但投资风险的研究人员人数很少,风险分析能力较差。

  虽然可以从驻外使馆和国内政策银行处获得有关国家风险评级的资料,但使馆和银行不属于专业性的风险评级机构,其信息采集过程的客观性和研究过程的科学性也难以得到保证。

  谭家盈表示:“国际上的通用做法是聘请第三方专业机构做安保工作。”譬如,中地海外就邀请国内较为中安特卫咨询服务中心帮助提供安全咨询服务。同时还会聘请驻地的安保公司,和当地的警察、驻军联系,保护员工安全。

  也有国内企业与外资中介机构合作,但需“防范国内企业商业机密的泄漏、外资中介机构与利益方的合谋。”

  事实上,此类安全风险并非一般安保问题,正如该平台的目标:为企业提供安保安防、保险保障、法律支持、紧急救援、安全培训、信息预警、医疗卫生、远程通讯、应用工具等九大服务。

  以安保安防为例,卢山告诉本刊记者,中国路桥工程有限责任公司在肯尼亚修建蒙内铁路,有1700多名中国员工和7000多名当地员工,雇佣了900多名武装警察。到目前的高峰期中国人达到3000名,当地武装警察人数也会聘至3000人。

  其实在西方安保企业,除了一线武装人员,安全顾问才是真正重要的角色。这也是中国对外承包工程商会境外安全管理服务平台正在极力打造的部分,至少是目前中国安保企业无法提供的服务。

  这些安全顾问可以结合业主具体情况设计方案,比如指出安全漏洞、制订紧急状态应对预案等。

  不过,作为安保行业里的高端人才,聘请一名专职安全顾问每年需要花费百万元人民币以上。

  谭家盈说,在高风险地区,由5~10家企业分摊一名安全顾问的成本比较实际,“他可在几个企业里来回巡查,进行营地安防的改进、员工的培训等,乃至组织区域的中资企业互助机制。”

  即使企业们提了将近十年,但与西方企业相比,如今海外的中资企业仍然缺乏足够的信息预警:即通过国家、市场等风险地图技术,为企业提供风险监测、分析和预警等服务。

  对此类服务,中地海外建设集团有限公司运营总监袁锋钧深有感触。他向《w街芸方彩觯骸拔抑坝龅焦桓龊衫既耍坏侥崛绽牵衫甲つ崛绽鞘构菥突岣嬷藕没ふ铡⑺嫔硇?000美元、如果尼日利亚发生大规模的动乱,最便捷的方式就是从卡诺坐车,越境到尼日尔,联系荷兰驻尼日尔大使馆。”

  “荷兰大使馆会对每个地方都做个比较全面的评估,告诉本国人员当地有哪些风险,如何应对,并将要点写清。”袁锋钧解释说,比较而言,“目前我们政府提供的相关信息还不够具体,主要还是提醒投资方面的风险;大使馆也经常会发一些短信,但都太笼统,借鉴意义不大,深度、广度、专业性还是差一些。”

  有人故去了怎么送回国

  事实上,无论再完善的预警、安保机制,都不可能完全避免损失,“从对待保险保障的思维上,可看出东西方的文化差异。西方发达国家的企业愿意用百分之一的既定成本来防范风险可能造成的百分之百的损失,而中国很多企业则常冒险以百分之百的代价来赌百分之一的利润,他会认为风险是小概率事件,并轻视它。”谭家盈说。

  以中国企业在利比亚的损失为例,出现问题的188亿美元工程项目,投保覆盖面仅为合同金额的5.68%,获得不足7亿元美元的保险赔付。

  保险服务主要包括境外人员人身意外伤害保险和境外工程险两种。“工程险主要是保工程项目、机械设备等。在国外,工程险一定要有,且要求必须由在当地注册的保险公司出保单,所以需要国际上的沟通和联动,操作起来比较复杂。”谭家盈解释。

  和国内一些保险机构合作的人身意外伤害保险,承包商会有自己的优势。

  谭家盈说,“我们的市场价格比国内其他保险公司要低,并且在保险条款上作了很多突破,如扩展了战争、恐怖袭击等保险条款。此外,只要员工在境外,24小时都在保险责任范围之内。很多国内的保险公司都不愿意这么做,因为风险较高。”

  总之,对于绝大多数中资企业来说,在海外还有很多方面需要学习。

  何伟说:“我们会请专业机构来给员工作反恐培训,告诉他们在遇到抢劫、恐怖袭击时如何处理。比如劫匪叫你掏钱包,钱包在上衣口袋里,你不能动手掏,得让劫匪自己去拿,否则劫匪会觉得你正要掏枪。”

  谭家盈告诉《w街芸罚衿教ㄒ部⒘斯潭ǖ呐嘌的?椋惺币不岣莼嵩逼笠档奶厥庑枨螅橹芾砣嗽薄⒐┯ι探邪踩嘌怠?/p>

  甚至于,境外安全管理服务平台建立的全球救援服务体系——如24小时电话援助、咨询,医疗评估,医疗转运及住院治疗,慰问探访、陪护,医疗评估,身故遗体送返等——也是中国企业借助的渠道。

  “比如有一次,一个企业的员工去安哥拉出差时意外身亡,遗体的转运就需要我们来帮忙。”谭家盈说。在一些医疗设备不完善的偏僻地点,由于不能做到一出事马上救援,一些企业也十分注重加强医疗卫生服务方面的培训。

  作为另外一种安全风险的应对,其实企业也需要通过国家质量监督检验检疫总局的出入境体检等,而项目医疗、卫生与保健预防方案,乃至防疫处置与职业健康等很多中资企业来说,还基本是一片空白。

  在一直从事中资企业海外安全风险应对的谭家盈看来,在未来,更复杂的文化、认知、价值观等产生的“隐性风险”,都是必须面对的。

  承租人将租金提存后无需再付租金

  出租人无理由拒收租金,承租人怎么办?该案的承办法官陈慧君称,我国合同法规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同”。因此,老何与小刘在平等、自愿基础上签订房屋租赁合同,双方应该按照合同约定行使权利、履行义务。老何无故拒收租金的行为,违反了双方约定及诚实守信原则。另外,合同法还规定,债权人无正当理由拒绝受领致使债务难以履行的,债务人可以将标的物提存。本案中,出租人擅自将其用于收取租金的银行账号注销,导致承租人只能将租金依法提存。承租人将租金提存后,出租人无权要求承租人再次支付租金并承担违约责任。记者  安海涛  通讯员  吴淑贞

  “如果不解决安全风险问题,无论‘一带一路’还是互联互通都将面对极大挑战。但对于很多正准备走出去的中国企业来说,还不知道到底会面对何种风险。”他说。《w街芸芳钦咭︾饨?特约撰稿梁文婷/北京报道

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